1. Patrimoniul

Drepturile subiective patrimoniale ce intră în conţinutul raportului juridic civil, pot fi abordate în două moduri : fie separat, unul câte unul, fie privite împreună cu obligaţiile în totalitatea lor, ca o universalitate juridică aparţinând unei persoane, sub denumirea de patrimoniu.

Patrimoniul cuprinde totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu conţinut patrimonial (economic), precum şi bunurile la care se referă aceste drepturi, aparţinând unei persoane; totalitatea drepturilor constituie activul patrimonial, iar totalitatea obligaţiilor constituie pasivul patrimonial.

Patrimoniul are următoarele caractere juridice:

- este o universalitate juridică (o universalitate de drept) ce cuprinde toate drepturile şi toate obligaţiile cu conţinut economic ale unui subiect de drept;

- este indisponibil oricărui subiect de drept (persoană fizică sau juridică);

- este unic, întrucât fiecare subiect de drept are un singur patrimoniu;

- este divizibil, în sensul că este format din mai multe bunuri, fiecare având un regim juridic distinct, bine determinat (ex.: la persoanele fizice - bunuri proprii şi bunuri comune; la agenţii economici - mijloace fixe şi mijloace circulante);

- este inalienabil, fiind strâns legat de persoana căreia îi aparţine, atâta timp cât ea există ca subiect de drept civil.

Patrimoniul îndeplineşte unele funcţii juridice, cu ajutorul cărora se explică şi totodată se permite producerea unor consecinţe juridice, şi anume :

- patrimoniul unei persoane constituie gajul general al creditorilor chirografari, în sensul că aceştia, neavând garantată creanţa lor printr-o garanţie reală (gaj, ipotecă sau privilegiu) asupra unui bun al debitorilor lor, vor putea urmări oricare din bunurile aflate în patrimoniul debitorului cu ocazia realizării creanţei lor;

- patrimoniul, ca instituţie juridică, explică şi permite fenomenul subrogaţiei reale cu titlu universal, în sensul că numai cu ajutorul noţiunii de patrimoniu se poate explica acest fenomen, adică posibilitatea ca în cadrul unui patrimoniu, un bun să fie înlocuit cu altul, iar valorile nou intrate în acest patrimoniu, se subrogă (se înlocuiesc) celor ieşite şi capătă aceeaşi poziţie juridică pe care au avut-o acestea din urmă;

- patrimoniul explică şi permite transmiterea universală şi cu titlul universal, în sensul că numai cu ajutorul acestei noţiuni se poate explica modul cum are loc transmiterea universală (în întregime şi nefracţionat), sau cu titlu universal (fracţionat) a drepturilor şi obligaţiilor de la un subiect de drept la altul, cu ocazia decesului persoanelor fizice sau a reorganizării persoanelor juridice, când drepturile şi obligaţiile nu se transmit izolat, ci împreună, ca universalitate de drepturi şi obligaţii.

2. Dreptul de proprietate - noţiuni generale

 

Vom defini dreptul de proprietate, ca fiind acel drept real, care conferă titularului atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.

Exercitarea dreptului de proprietate comportă punerea în valoare de către proprietar a trei atribute : posesia, folosinţa şi dispoziţia - care constituie conţinutul juridic al dreptului de proprietate.

Posesia constă în prerogativa conferită proprietarului de a stăpâni în fapt, direct şi nemijlocit bunuri ce constituie obiect al dreptului de proprietate, prin putere proprie şi în interes propriu (sau de a consimţi ca stăpânirea de fapt asupra bunului să se facă în numele şi în interesul lui, de către o altă persoană).

Folosinţa constă în prerogativa conferită proprietarului de a utiliza bunul în interesul său propriu şi se a-i percepe fructele şi veniturile pe care le poate obţine de pe urma folosinţei sale.

Dispoziţia constă în prerogativa conferită proprietarului de a dispune cu privire la fiinţa juridică sau materială a bunurilor ce constituie obiect al dreptului de proprietate; dispoziţia are două laturi :

- una juridică, prin intermediul căreia proprietarul poate înstrăina bunul sau poate constitui asupra sa unele drepturi reale în favoarea altei persoane;

- una materială, prin intermediul căreia proprietarul poate consuma sau distruge substanţa bunului ce-i aparţine ca titular al dreptului de proprietate.

Dreptul de proprietate constituie o unitate a celor trei atribute, pe care titularul le exercită fie direct şi nemijlocit, prin putere proprie şi în interes propriu, fie indirect şi mijlocit, prin intermediul persoanelor în favoarea cărora el a constituit anumite drepturi reale, conferindu-le puterea de a se bucura de unele din prerogativele dreptului său. Prin urmare, deşi, de regulă, toate atributele dreptului de proprietate sunt exercitate direct de către proprietar nu este exclusă posibilitatea exercitării unora dintre ele, sau chiar în totalitatea lor de către o altă persoană decât proprietarul. Cu toate acestea, va considerat proprietar numai acela care exercită atributele dreptului de proprietate în puterea sa proprie şi în interesul său propriu, iar orice altă persoană decât proprietarul, care exercită atributele dreptului de proprietate în virtutea puterilor conferite de proprietar, deci nu în putere proprie, nu va avea calitatea de proprietar (ex. locatarul, comodatarul, uzufructuarul).

Aşa după cum am văzut cu ocazia prezentării conţinutului raportului juridic civil, drepturile patrimoniale se împart în drepturi reale şi drepturi de creanţă, iar drepturile reale, în funcţie de corelaţia ce există între ele se subdivid în drepturile reale principale (din care face parte dreptul de proprietate şi dezmembrămintele ei) şi drepturi reale accesorii (din care fac parte dreptul de gaj, dreptul de ipotecă, privilegiile şi dreptul de retenţie).

În cuprinsul capitolului rezervat drepturilor reale vom prezenta numai drepturile reale principale, urmând ca aceste accesorii să fie prezentate în capitolul rezervat obligaţiilor civile, deoarece ele constituie în acelaşi timp şi garanţii reale ale obligaţiilor.

Caracterele dreptului de proprietate, prin care se deosebeşte de toate celelalte drepturi reale sunt următoarele:

a)este absolut şi inviolabil, fiind recunoscut titularului său în raporturile acestuia cu terţii, care sunt obligaţi să nu facă nimic de natură a-l încălca. Conform art. 135 pct. 5 din Constituţie "proprietatea privată este în condiţiile legii inviolabilă", deci dreptul de proprietate nu poate fi încălcat de nimeni, această interdicţie impunându-se cu aceeaşi forţă şi statului.

Ea cunoaşte, totuşi două excepţii :

- anumite bunuri imobile pot sa fie expropriate, în condiţiile legii, pentru cauza de utilitate publică.

Prin expropriere se înţelege trecerea în proprietatea publică, prin hotărâre judecătorească, sau actul altei autorităţi competente, a unor bunuri imobile aflate în proprietatea particulară (a se vedea art. 41 al. 3 din Constituţie şi art. 481 C. civ.);

- subsolul oricărei proprietăţi imobiliare poate fi folosit şi exploatat pentru lucrări de interes general (art. 41 al. 4 din Constituţie);

b) este deplin şi exclusiv conferind titularului său "plena potestas", adică toate cele trei atribute : posesia, folosinţa şi dispoziţia, care sunt, totodată nu numai depline, ci şi independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, în afară de cazurile când proprietatea este dezmembrată.

c) este perpetuu şi transmisibil, adică nelimitat în timp şi durează atâta vreme cât există bunul care face obiectul său, nepierzându-se prin neuz (neexercitare); poate fi transmis între vii, în condiţiile legii şi pentru cauză de moarte. Nu are caracter transmisibil dreptul de proprietate asupra bunurilor scoase din circuitul civil.

Structura actuală a dreptului de proprietate în România poate fi evidenţiată sau stabilită în funcţie de anumite criterii :

a) după subiectele dreptului de proprietate, distingem : dreptul de proprietate aparţinând persoanelor fizice şi respectiv, dreptul de proprietate ai cărui titulari sunt persoanele juridice;

b) după modurile de dobândire, putem distinge :

- dreptul de proprietate dobândit prin acte juridice şi dreptul de proprietate dobândit prin fapte juridice;

- dreptul de proprietate dobândit în raporturile dintre vii şi dreptul de proprietate dobândit pentru cauze de moarte;

- dreptul de proprietate originară, dobândit prin moduri originare de dobândire a proprietăţii, şi drept de proprietate derivată, dobândit prin moduri derivate de dobândire a proprietăţii;

c) după regimul său juridic, dreptul de proprietate se prezintă sub două forme : drept de proprietate publică şi drept de proprietate privată, ambele forme fiind consacrate în art. 135 pct. 2 din Constituţia României.

d) în funcţie de titularul său, proprietatea privată se împarte în :

- proprietate particulară aparţinând persoanelor fizice şi persoanelor juridice;

- proprietate privată a statului şi unităţilor administrativ-teritoriale.

 

3. Dezmembrămintele dreptului de proprietate

3.1. Dreptul de uzufruct, uz şi abitaţie

a) Dreptul de uzufruct este acel dezmembrământ al dreptului de proprietate, prin care uzufructuarul exercită atributele de posesie şi folosinţă asupra unor bunuri aparţinând noului proprietar, culegând şi fructele acestora, cu obligaţia de a conserva substanţa bunurilor. El are un caracter temporar, deoarece atunci când este constituit în favoarea unei persoane fizice, poate fi cel mult viager, iar când este constituit în favoarea unei persoane juridice, nu poate depăşi 30 de ani; el este totodată şi incesibil, în sensul că nu poate fi înstrăinat de uzufructuar, care are doar dreptul să cedeze altei persoane beneficiul său (emolumentul uzufructului). În principiu el se poate constitui numai asupra bunurilor neconsumptibile, trebuind să li se confere substanţa, însă se poate constitui şi asupra bunurilor consumptibile, când se vor restitui bunuri de aceeaşi cantitate şi valoare.

b) Dreptul de uz este acel dezmembrămînt al dreptului de proprietate, prin care uzuarul exercită atributele de posesie şi de folosinţă asupra unor bunuri aparţinând altei persoane, culegând şi fructele acestora, pe care le poate folosi numai pentru satisfacerea nevoilor sale şi ale familiei sale, cu obligaţia de a conserva substanţa bunurilor.

Titularul acestui drept poate fi numai o persoană fizică, iar acesta nu poate înstrăina beneficiul (emolumentul) său. El se dobândeşte, se exercită şi se stinge după regulile uzufructului.

c) Dreptul de abitaţie este acel dezmembrământ al dreptului de proprietate, prin care titularul său exercită atributele de posesie şi folosinţă asupra unei locuinţe aparţinând altei persoane, pentru satisfacerea trebuinţelor locuit ale lui şi ale familiei sale.

Se poate constitui prin contract sau testament, însă şi prin lege- care recunoaşte un astfel de drept soţului supravieţuitor asupra casei care a aparţinut soţului precedat, timp de un an de la decesul acestuia (cu condiţia ca în această perioadă să nu se recăsătorească).

3.2. Dreptul de superficie

Dreptul de superficie este acel dezmembrământ al dreptului de proprietate, prin care superficiarul exercită atributul de folosinţă asupra unui teren aparţinând altei persoane, pe care are în proprietate o construcţie sau o plantaţie, ori o lucrare, pe durata existenţei bunurilor pe care le are în proprietate.

Dreptul de superficie prezintă următoarele caractere juridice :

- este un drept real imobiliar având ca obiect întotdeauna un bun imobil, adică o suprafaţă de teren;

- este un drept perpetuu, în sensul că există atâta timp cât durează construcţia, plantaţia, sau lucrarea ce se află în proprietatea altei persoane, decât titularul terenului; el nu se poate stinge prin neexercitare;

- este un drept imprescriptibil extinctiv; acţiunea în revendicare poate fi introdusă oricând până la stingerea însuşi a dreptului de superficie.

Dreptul de superficie poate fi dobândit prin convenţie, testament, act de concesiune, uzucapiune sau direct prin lege.

3.3.Dreptul de servitute

Dreptul de servitute este un drept real principal, derivat, perpetuu şi indivizibil, constituit asupra unui imobil proprietate privată, numit fond aservit sau dominat - pentru uzul şi utilitatea altui imobil - numit fond dominant - aparţinând unui alt proprietar, fiind reglementat în articolele 576-643 C. civ.

Ca urmare a exercitării dreptului de servitute, rezultă unele drepturi şi obligaţii, atât pentru proprietarul fondului dominant (să facă toate lucrările necesare pentru a se servi de servitute şi a o păstra şi să se folosească de servitute conform titlului său, fără a face schimbări împovărătoare pentru fondul aservit), cât şi pentru proprietarul fondului aservit ( să nu facă nimic spre a scădea sau îngreuna exercitarea servituţii).

Codul civil clasifică servituţile în funcţie de mai multe criterii, şi anume :

a) după modul de exercitare, servituţile pot fi :

- continue (cele pentru a căror exercitare şi existenţă nu este nevoie de fapta actuală a omului : servitutea de scurgerea apelor de ploaie; servitutea de vedere);

- necontinue (cele pentru a căror exercitare şi existenţă este absolut necesară fapta actuală a omului; servitutea de a lua apă din fântână, de a paşte animalele şi altele asemenea);

b) după modul în care se manifestă, servituţile sunt :

- aparente (cele care se cunosc datorită unor semne exterioare, precum o uşă, o fereastră, un canal, o cărare, o plantaţie);

- neaparente (a căror existenţă nu poate fi cunoscută printr-un semn exterior sau lucrare exterioară vizibilă - ex. servitutea de a nu clădi sau de a nu zidi decăt până la o anumită distanţă sau înălţime, servitutea de a nu planta la o distanţă mai mică decât cea prevăzută de lege);

c) după obiectul lor, servituţile sunt :

- pozitive, care îndreptăţesc pe proprietarul fondului dominant să facă în mod direct, acte de folosinţă asupra fondului aservit (servitutea de trecere, de a lua apă);

- negative, care impun anumite restricţii sau limitări în exercitarea dreptului de proprietate (servitutea de a nu clădi etc.).

Servituţile mai pot fi urbane sau rurale, după cum sunt stabilite în folosul unei clădiri sau cel al unui teren.

d) după originea sau modul lor de constituire sunt recunoscute trei mari categorii de servituţi :

- servituţi naturale, care îşi au originea în situaţia naturală a fondurilor (servitutea de scurgere a apelor naturale, de grăniţuire şi de îngrădire a proprietăţii);

- servituţi legale, care se stabilesc prin lege, în considerarea utilităţii publice ori în interesul comun al proprietarilor unor imobile vecine (servitutea cu trecere în cazul locului înfundat, servitutea picăturilor din streşină, a distanţei plantaţiilor etc.);

- servituţi stabilite prin fapta omului care se constituie prin titlu (convenţie sau testament), uzucapiune, sau prin destinaţia proprietarului.

3.4. Dreptul real de folosinţă funciară

Dreptul de folosinţă funciară este acel drept real temporar, intuitu personae, inalienabil, dezmembrământ al dreptului de proprietate, care conferă titularului posesia şi folosinţa funciară, asupra unor terenuri agricole, aflate în proprietatea comunelor, oraşelor şi municipiilor, constituit prin acte administrative individuale.

Titularii acestui drept sunt numai persoane fizice, care fac parte din categoria salariaţilor serviciilor publice comunale; ei nu beneficiază de atributul de dispoziţie asupra terenului agricol ce le-a fost atribuit.

Dreptul de folosinţă poate înceta în cazul intervenţiei uneia din următoarele împrejurări :

- titularul folosinţei funciare nu mai are calitatea de salariat din categoria personalului de specialitate din serviciile publice comunale sau părăseşte definitiv localitatea respectivă;

- decesul beneficiarului;

- nerespectarea obligaţiilor de a cultiva şi proteja solul, care revin din dispoziţiile Legii fondului funciar.

 

4. Modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale

4.1. Noţiuni generale

Sintagma "moduri de dobândire a dreptului de proprietate", desemnează totalitatea mijloacelor reglementate de lege - acte juridice şi fapte juridice - prin care se poate dobândi dreptul de proprietate (indiferent de forma sub care se prezintă) şi celelalte drepturi reale, derivate din dreptul de proprietate (dezmembrămintele dreptului de proprietate).

Modurile generale de dobândire a proprietăţii sunt următoarele :

- contractul sau convenţia translativă sau constitutivă de drepturi reale;

- succesiunea legală şi testamentară;

- uzucapiunea sau prescripţia achizitivă;

- posesia de bună credinţă a bunurilor mobile;

- accesiunea;

- tradiţiunea;

- ocupaţiunea.

4.2. Convenţia sau contractul

Contractul este acordul de voinţă realizat între două sau mai multe persoane, cu intenţia de a produce efecte juridice.

Ne interesează acele contracte prin care se transmite un drept de proprietate sau se constituie un anumit drept real : vânzarea-cumpărarea, schimbul, donaţia şi renta viageră (prezentării acestor contracte i-am consacrat capitolul V din prezenta lucrare).

Codul civil, prin art. 971 consacră principiul consensualismului, contractul considerându-se valabil încheiat prin simplul acord de voinţă al părţilor, cu toate acestea pentru valabilitatea contractului de donaţie, Codul civil prevede obligativitatea respectării unei solemnităţi, care constă în forma înscrisului autentic sau după caz, în remiterea materială a bunului donat. Tot astfel terenurile (conform Legii nr. 18/19991) pot fi înstrăinate prin acte între vii încheiate în formă autentică.

4.3. Prescripţia achizitivă sau uzucapiunea

Uzucapiunea este un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale asupra unui bun imobil, prin exercitarea unei posesii utile asupra sa, în condiţiile şi termenele prevăzute de lege.

Uzucapiunea operează în mod diferit, în funcţie de regimul publicităţii imobiliare: în teritoriile în care publicitatea imobiliară se realizează prin registre de transcripţii şi inscripţii (Moldova, Oltenia, Dobrogea, Muntenia), uzucapiunea operează în condiţiile stabilite de Codul civil; în teritoriile în care publicitatea imobiliară se realizează prin cărţi funciare (Transilvania, Banat şi Bucovina), uzucapiunea operează în condiţiile stabilite prin Legea nr.115/1938.

Uzucapiunea în sistemul Codului civil operează dacă sunt îndeplinite următoarele două condiţii :

- dobânditorul să exercite o posesie utilă (neviciată) asupra unui bun imobil aparţinând unei alte persoane;

- exercitarea posesiei să dureze o perioadă prevăzută de lege.

Perioada prevăzută de lege pentru exercitarea posesiei este diferită în funcţie de buna sau de reaua credinţă a posesorului şi de existenţa sau inexistenţa titlului de proprietate, astfel :

- este de 10 până la 20 de ani, în cazul în care posesia se întemeiază pe un just titlu sau justă cauză, iar posesorul este de bună credinţă;

- este de 30 de ani, indiferent dacă posesorul este de bună sau de rea credinţă (fără a fi un simplu detentor), ori dacă posedă sau nu un just titlu.

Prin "just titlu" se înţelege un titlu translativ de proprietate, care este viciat în privinţa formei sau nu emană de la adevăratul proprietar, fără ca posesorul să ştie acest lucru, iar prin "buna credinţă" se înţelege eroarea posesorului asupra calităţii transmiţătorului, în momentul dobândirii bunului în posesie.

Termenul de 10 ani se aplică în cazul în care adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a Tribunalului judeţean unde se află imobilul, iar cele de 20 de ani în cazul în care locuieşte în afara razei teritoriale respective; termenul de 20 de ani se reduce, dacă adevăratul proprietar a locuit o parte din durată în acelaşi judeţ, un an locuit în acelaşi judeţ, valorând doi ani locuiţi în alt judeţ.

Codul civil prevede şi posibilitatea joncţiunii posesiunilor, respectiv a unirii posesiunii actuale cu posesiunile anterioare, care operează astfel :

- când ambele posesiuni sunt de bună sau de rea credinţă, uzucapiunea operează, după caz, în 10 - 20 de ani sau în 30 de ani;

- când uzucapantul este de rea credinţă, iar autorul său a fost de bună credinţă, termenul de 30 de ani se reduce cu numărul de ani cât a posedat autorul său cu bună credinţă;

- când uzucapantul a posedat cu bună credinţă, iar autorul său a posedat cu rea credinţă, termenul va fi de 10 - 20 de ani, respectiv de 30 de ani, dacă va face joncţiunea posesiunilor, urmând a fi aleasă soluţia cea mai avantajoasă.

Şi în cazul prescripţiei achizitive (uzucapiunii) pot interveni aceleaşi cauze de întrerupere sau suspendare a termenelor de prescripţie, ca şi în cazul prescripţiei extinctive, şi acestea produc efecte identice, cu precizarea că, la cauzele de întrerupere, se mai adaugă încă două cauze de întrerupere "naturală".

- când posesorul este şi rămâne lipsit, mai mult de un an, de folosinţa bunului, indiferent cine l-a deposedat;

- când bunul, cu privire la care se exercită posesia este declarat imprescriptibil de către lege (caz când posesia se stinge definitiv şi irevocabil).

Prin împlinirea uzucapiunii, dreptul de proprietate al fostului proprietar se stinge şi, concomitent, se naşte un nou drept de proprietate în favoarea uzucapantului, care devine proprietar din momentul începerii posesiunii utile.

Uzucapiunea, în sistemul Legii nr. 115/1938 operează numai în mod excepţional, în următoarele două cazuri :

- în cazul în care s-au înscris în cartea funciară, fără cauză legitimă, adică pe baza unui titlu nevalabil, drepturi reale ce pot fi dobândite prin uzucapiune, caz în care ele vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului înscris, le-a posedat cu bună credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani;

- în cazul în care o persoană a posedat un bun imobil, în condiţiile legii, timp de 20 de ani de la moarte titularului dreptului de proprietate intabulat, caz în care va putea cere înscrierea pe numele său a dreptului.

Pot fi dobândite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se află în proprietatea privată, indiferent că titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate administrativă-teritorială, regie autonomă, societate comercială sau persoană fizică.

Nu pot fi dobândite pe această cale bunuri imobile care fac parte din domeniul public naţional şi din domeniul public local, acestea fiind scoase din circuitul civil general.

4.4. Posesia de bună credinţă

Posesia de bună credinţă este reglementată prin dispoziţiile articolului 1909 C. civ., potrivit căruia "lucrurile mişcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fără să fie trebuinţă de vreo curgere de timp"; aceasta înseamnă că posesorul de bună credinţă al unui bun corporal mobiliar, devine proprietarul acestuia, prin însuşi faptul intrării sale în posesie.

Condiţiile aplicării art. 1909 C. civ., respectiv a dobândirii dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile prin posesia de bună credinţă sunt :

- proprietarul să fie desistat de bună voie de lucrul său, încredinţându-l altei persoane (în calitate de depozitar, comodatar, etc.);

- o terţă persoană să dobândească posesia utilă (neviciată) asupra lucrului respectiv, exercitând asupra sa o posesie de bună credinţă (să nu aibă cunoştinţă că a dobândit bunul de la un neproprietar), fără a fi necesară existenţa unui just titlu;

- să fie vorba despre bunuri mobile corporale care sunt posedate în mod individual şi să nu fie declarate inalienabile prin lege.

4.5. Accesiunea

Accesiunea este un mod de dobândire a drepturilor reale, ce constă în încorporarea materială a unui lucru mai puţin important într-un lucru mai important şi în virtutea căreia, dacă cele două lucruri au aparţinut unor proprietari diferiţi, proprietarul lucrului mai important dobândeşte dreptul de proprietate şi asupra lucrului mai puţin important încorporat.

După obiectul principal la care se referă, accesiunea poate fi : imobiliară şi mobiliară; cea imobiliară, la rândul său poate fi : naturală şi artificială.

Accesiunea imobiliară naturală este aceea care se realizează fără intervenţia omului, în următoarele cazuri :

- aluviunile, adică creşterile de pământ care se fac succesiv şi pe nesimţite pe malurile apelor curgătoare, se cuvin proprietarului fondului riveran (art. 495 C. civ);

- avulsiunile, adică adăugirea la un teren a unei bucăţi de pământ smulsă brusc de la un alt teren, prin acţiunea unei ape curgătoare, se cuvin proprietarului terenului la care s-a produs alipirea, însă fostul proprietar o poate revendica în termen de un an (art. 498 C. civ.);

- insulele şi prundişurile, care se formează în râurile neplutitoare şi nenavigabile, sunt ale proprietarului fondului pe care ele s-au format (art. 500 C. civ.);

- animalele semisălbatice (porumbei, albine etc.), devin proprietatea titularului terenului pe care s-au aşezat, cât timp rămân pe acel teren (art. 503 C. civ.).

Accesiunea imobiliară artificială este aceea care se realizează cu intervenţia omului şi implică obligaţia proprietarului ce beneficiază de ea, să plătească despăgubiri celui în detrimentul căruia a operat; ea are loc în următoarele cazuri :

- proprietarul unui teren, care a făcut construcţii, plantaţii sau alte lucrări cu materiale străine, va dobândi proprietatea acestora, cu obligaţia de a-l despăgubi pe proprietarul materialelor (art. 493 C. civ.);

- proprietarul unui teren, pe care o altă persoană a făcut construcţii, plantaţii sau alte lucrări cu materialele sale, devine proprietarul acestora, cu obligaţia de a-l despăgubi pe proprietarul materialelor (art. 494 C. civ.).

Accesiunea mobiliară constă în unirea prin încorporare a două lucruri mobile care aparţin unor proprietari diferiţi, unire prin efectuarea căreia, se formează un lucru mobil nou ce revine proprietarului lucrului celui mai important dintre cele reunite, cu obligaţia de a-l despăgubi pe proprietarul lucrului mai puţin important; ea se prezintă în cazul adjoncţiunii, specificaţiunii şi amestecului sau confuziunii (art. 504, 208, 509, 511 şi 512 C. civ.).

4.6. Ocupaţiunea

Ocupaţiunea este un mod de dobândire a drepturilor reale, ce constă în luarea în posesie a unui bun care nu aparţine nimănui, fiind fără stăpân. În prezent acest mod de dobândire a dreptului de proprietate se întâlneşte în cazul vânatului sau a peştelui capturat în condiţii legale, ca şi în cazul dobândirii unor bunuri ce se află la dispoziţia oricăror persoane care doresc să le consume (ex.: apa din izvoarele naturale).

Tradiţiunea adică predarea materială (efectivă) a lucrului, constituie în prezent un mod de dobândire a dreptului de proprietate, numai în privinţa darurilor manuale (donaţii curente şi de mică importanţă), implicit în privinţa titlurilor de valoare "la purtător".

 

5. Modalităţile dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este pur şi simplu, când are ca titular o singură persoană, a fost dobândit în mod sigur şi irevocabil, existenţa sa nedepinzând de un eveniment sau o împrejurare viitoare, care ar putea să-l desfiinţeze, prin rezoluţiune, revocare sau anulare.

Dreptul de proprietate afectat de modalităţi este acel drept de proprietate asupra unuia sau mai multor bunuri care, fie că aparţine simultan şi concomitent la două sau mai multe persoane, fie că existenţa lui viitoare în patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment sau de o împrejurare prevăzută de lege sau stabilită prin voinţa omului.

Din punct de vedere al modalităţilor ce-l pot afecta, dreptul de proprietate poate fi :

- drept de proprietate comună;

- drept de proprietate rezolubilă sau revocabilă;

- drept de proprietate anulabilă.

a) Dreptul de proprietate comună se caracterizează prin aceea că un bun, sau mai multe bunuri, aparţin în proprietatea a două sau mai multe persoane, care îşi pot exercita împreună, simultan şi concomitent, toate prerogativele recunoscute prin lege oricărui proprietar.

Proprietatea comună are două forme :

- dreptul de proprietate pe cote-părţi;

- dreptul de proprietate în devălmăşie.

b) Dreptul de proprietate rezolubilă sau revocabilă se caracterizează prin aceea că, existenţa sa în patrimoniul dobânditorului este nesigură, putând fi desfiinţat, pentru a se reîntoarce, de regulă, în patrimoniul înstrăinătorului, depinzând de realizarea sau nerealizarea acelui eveniment.

c) Dreptul de proprietate anulabilă este acel drept de proprietate, dobândit printr-un act juridic translativ de proprietate, lovit de nulitate relativă sau anulabil.

 

6. Acţiunea în grăniţuire, acţiunea negatorie, acţiunea confesorie şi acţiunea în prestaţie tabulară

Acţiunea în grăniţuire este acţiunea prin care reclamantul cere instanţei de judecată să determine prin semne exterioare, întinderea a două fonduri învecinate şi linia de hotar dintre ele, pe baza unei hotărâri judecătoreşti. Ea are un caracter imprescriptibil, putând fi utilizată şi pentru apărarea altor drepturi reale.

Acţiunea negatorie este acţiunea prin care reclamantul cere instanţei de judecată să stabilească, prin hotărâre judecătorească, că o altă persoană (pârâtul), nu are vreun dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra bunului său şi să-l oblige la încetarea exercitării lui nelegitime. Ea are un caracter imprescriptibil şi are ca obiect apărarea dreptului de proprietate împotriva exercitării nelegitime a dezmembrămintelor sale.

Acţiunea confesorie este acţiunea prin care reclamantul cere instanţei de judecată să stabilească, prin hotărâre judecătorească, că el este titularul unui dezmembrămând al dreptului de proprietate asupra unui bun aparţinând altei persoane (pârâtul), şi să-l oblige pe proprietar a-i permite exercitarea sa. Este prescriptibilă în 30 de ani şi are ca obiect apărarea dezmembrămintelor dreptului de proprietate.

Acţiunea în prestaţie tabulară este acţiunea reală prin care, cel îndreptăţit să-şi intabuleze în Cartea funciară un drept real imobiliar, cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea acelui drept în Cartea funciară, dacă cel obligat refuză să predea înscrisul necesar pentru strămutarea sau constituirea dreptului respectiv în favoarea sa. Hotărârea judecătorească are rolul de a substitui înscrisul respectiv şi serveşte la intabularea dreptului real în favoarea reclamantului. Hotărârea judecătorească nu reprezintă însă titlul de proprietate, deoarece în sistemul cărţilor funciare transferul dreptului de proprietate se produce numai prin înscrierea sa în Cartea funciară.

 

7. Acţiunea în revendicare

Acţiunea în revendicare este acea acţiune reală, prin care reclamantul cere instanţei de judecată să i se recunoască dreptul de proprietate asupra unui bun determinat şi, pe cale de consecinţă, să-l oblige pe pârât la restituirea posesiei bunului (este acţiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar). Acţiunea în revendicare este o acţiune reală, deoarece poate fi introdusă împotriva oricărei persoane care încalcă dreptul de proprietate şi se întemeiază pe dreptul de proprietate şi, totodată are un caracter petitoriu, fiind un mijloc direct de apărare a acestui drept. În acelaşi timp este şi imprescriptibilă sub aspect extinctiv, şi oricât timp ea nu ar fi exercitată, nu se atinge decât odată cu stingerea dreptului de proprietate (când o altă persoană l-a dobândit prin uzucapiune şi posesie de bună credinţă).

Acţiunea în revendicare poate fi introdusă de titularul dreptului de proprietate. Când un bun constituie proprietatea comună a două sau mai multe persoane, acţiunea în revendicare trebuie să fie introdusă de către toţi copărtaşii împreună.

Admiterea acţiunii de revendicare are ca efect recunoaşterea dreptului de proprietate al reclamantului şi obligarea pârâtului la restituirea bunului adevăratului proprietar, pentru a-şi putea exercita normal şi deplin dreptul de proprietate. Restituirea bunului are loc în natură şi liber de sarcinile pe care pârâtul le-ar fi constituit în favoarea unor terţe persoane, iar daca nu poate fi restituit bunul în natură pârâtul va fi obligat la plata unui echivalent bănesc.

În cazul bunurilor frugifere, fructele urmează a se restitui numai dacă pârâtul este de rea credinţă, posesorul de bună credinţă dobândind dreptul de proprietate asupra fructelor. Proprietarul va fi obligat să restituie pârâtului toate cheltuielile necesare (făcute pentru conservarea bunului) şi utile (care au sporit valoarea sau utilitatea bunului), în limita sporului de valoare al bunului.

a) Revendicarea bunurilor mobile nu poate avea loc, în principiu, împotriva posesorului de bună credinţă, deoarece, aceasta valorează cu însuşi titlul de proprietate asupra bunului (art. 1909 C. civ.); sunt însă anumite cazuri când nu se aplică regula cuprinsă în art. sus menţionat.

Revendicarea bunurilor mobile corporale este admisibilă :

- când terţul dobânditor este de rea credinţă (adică ştia că înstrăinătorul bunului nu avea dreptul să-l înstrăineze);

- când bunul a ieşit din posesia proprietarului fără voia sa.

În astfel de situaţii proprietarul poate să revendice bunul chiar şi de la posesorul terţ dobânditor de bună credinţă, în termen de trei ani socotiţi din ziua în care bunul a ieşit din posesia proprietarului fără voia sa.

La cele două cazuri de neaplicare a dispoziţiilor art. 1909 C. civ. se mai poate adăuga şi cazul revendicării bunurilor scoase din circuitul civil şi cel al bunurilor mobile corporale care au caracterul bunurilor imobile prin destinaţie.

b) Revendicarea bunurilor imobile are loc în mod diferit, în funcţie de sistemul lor de evidenţă (transcripţii şi inscripţii sau carte funciară).

În sistemul de transcripţii şi inscripţii, dovada dreptului de proprietate este foarte anevoioasă, întrucât existenţa titlului de proprietate constituie doar o prezumţie a dreptului de proprietate, care nu împiedică dovada contrară, astfel că, numai dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, constituie singura dovadă absolută a acestui drept.

Datorită dificultăţii dovezii dreptului de proprietate, în practica judiciară s-au statornicit câteva reguli în această privinţă:

- când şi reclamantul şi pârâtul invocă fiecare câte un titlu de proprietate care emană de la autori diferiţi, instanţa va trebui să statueze, pe bază de probe, care dintre aceste două titluri este preferabil;

- când fiecare dintre cele două titluri emană de la acelaşi autor, va fi preferat autorul care şi-a transcris primul titlul său de proprietate, sau dacă nu s-a transcris, va fi preferat acela al cărui titlu are dată certă anterioară;

- dacă numai reclamantul invocă un titlu de proprietate, el va reuşi în acţiunea în revendicare, dacă titlul respectiv are dată certă anterioară posesiei pârâtului şi dacă el emană de la un terţ;

- când nici unul dintre ei nu invocă vreun titlu de proprietate va fi preferat posesorul actual, pârâtul, afară dacă reclamantul nu invocă dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului prin uzucapiune anterior începerii posesiei pârâtului, sau dacă posesia acestuia ar fi viciată.

În sistemul cărţilor funciare, acţiunea în revendicare îşi găseşte aplicare în următoarele cazuri (întrucât dobândirea dreptului de proprietate are loc prin înscrierea în Cartea funciară, adică intabulare) :

- când dreptul de proprietate se dobândeşte fără prealabilă înscriere în cartea funciară - deplin drept (ex.: în cazul succesiunilor când moştenitorul poate revendica bunurile care se află în posesia nelegitimă a unui moştenitor actual);

- când se poate cere, pe calea acţiunii în prestaţie tabulară, înscrierea dreptului de proprietate (chiar şi împotriva unui terţ dobânditor care şi-a intabulat dreptul în cartea funciară).

 

8. Publicitatea drepturilor reale imobiliare

Pentru ca actele juridice de transmitere a drepturilor reale imobiliare să devină opozabile tuturor (erga omnes), şi pentru a da o cât mai mare siguranţă acestora, prin diferite acte normative s-a instituit un sistem de publicitate a drepturilor reale imobiliare, astfel încât în lipsa înfăptuirii de către părţi a formelor legale de publicitate, convenţia translativă de proprietate cu privire la un imobil, nu va putea fi opusă terţilor (conform principiului relativităţii efectelor actelor juridice), iar în sistemul cărţilor funciare, numai odată cu intabularea în cartea funciară are loc transferul dreptului de proprietate.

Principalele sisteme de publicitate imobiliară, în vigoare, sunt :

- sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni (sistemul publicităţii personale), reglementat de Codul de procedură civilă şi aplicabil în Muntenia, Moldova, Oltenia şi Dobrogea;

- sistemul cărţilor funciare (sistemul publicităţii reale), reglementat prin Decretul - Lege nr. 115/1938, aplicabil în Transilvania, Banat şi Bucovina;

- sistemul intermediar al cărţilor de publicitate funciară, reglementat de Decretul nr. 242/1947 şi de unele dispoziţii ale Legii nr. 115/1938, care se aplică într-un număr redus de localităţi din fostul judeţ Ilfov şi în Bucureşti.

Prin Decretul nr. 163/14 martie 1946 s-au reglementat, aşa numitele cărţi de evidenţă funciară, înfiinţate cu scopul de a înlocui cărţile funciare distruse, sustrase sau pierdute, pentru unele localităţi din Transilvania, în timpul şi din cauza războiului. Cărţile de evidenţă funciară se închid pe măsură ce se întocmesc noi cărţi funciare sau se găsesc cele originale.

În prezent a apărut Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare.

FIŞA DE EVALUARE NR. 3
Drepturile reale

1. Care sunt caracterele juridice ale patrimoniului ?
2. Ce este dreptul de proprietate şi care atributele acestuia ?
3. Ce deosebiri sunt între uzufruct şi dreptul de uz ?
4. Diferenţa dintre uzucapiune şi posesia de bună credinţă.
5. Cazurile de accesiune imobiliară naturală. Prezentare.
6. Care este diferenţa între ocupaţiune şi tradiţiune ?
7. Ce este dreptul de proprietate rezolubilă şi dreptul de proprietate anulabilă ?
8. Care este deosebirea între acţiunea negatorie şi confesorie ?
9. Ce este acţiunea în prestaţie tutelară ?
10. Ce este acţiunea în revendicare ?